mercredi 16 juillet 2008

Acheter sur l'île de Margarita

Q. Quels sont les documents nécessaires afin d’acheter un bien immobilier?
- Tout le monde peut devenir propriétaire au Venezuela, même un simple touriste. Passeport (le visa n'est pas obligatoire si vous avez la Tarjeta de Ingreso, la feuille verte remise dans l'avion et qui fait office de visa pour les Européens) et un RIF personnel, un numéro de contribuable gratuit et facile à obtenir au SENIAT, l'administration fiscale.
- Il faut toutefois savoir que pour vendre quoi que ce soit il est IMPÉRATIF de signer avec son épouse ou mari, ce qui, en cas de visite-éclair, peut parfois jouer quelques mauvais tour (votre femme ou mari n'est pas forcément avec vous à ce moment-là).
Q. Pourquoi NE SURTOUT PAS investir dans un bien immobilier à Margarita ?
- D'abord, s'il est vrai que les prix de l’immobilier restent très abordables à Margarita [avec des premiers prix à environ 20000 euros pour un appartement équipé, dans une résidence avec vigile, portail électrique, piscine et jardin tropical. Ceux qui vous parlent de premiers prix à 50000 ou 60000 euros sont des profiteurs... Les prix locaux n'ont rien à voir avec l'Europe, et même le reste du monde, alors la marge est suffisante pour ces derniers de présenter des prix très attractifs tout en se faisant de la laine sur le dos des étrangers qui ne sont pas au fait des prix réels pratiqués ici. Quand ils le seront, au fait, ce sera trop tard], en revanche, il faut savoir que la qualité (déplorable) de la fabrication locale est bien évidemment en rapport avec son faible coût. Toute construction, au Venezuela, est de qualité lamentable, il vaut mieux le savoir avant d'acheter. La faute aux matériaux de très basse condition, mais aussi à la main d'oeuvre qui n'est jamais qualifiée, au mieux expérimentée, ce qui ne suffit pas à nos habitudes européennes. Lapalissade: si on veut obtenir une qualité proche de ce à quoi on est habitués, c'est souvent impossible, mais si ça l'est parfois le prix sera du coup très proche de ceux pratiqués en Europe... Eh oui, ici non plus, il n'y a pas de miracle!
- Contrairement à ce qui est souvent affirmé par des sites à but commercial qui font de la retape en Europe, Margarita est un très mauvais endroit pour faire des placements. Comme disait un expat célèbre dans l'île: «Margarita est un excellent endroit pour y passer sa retraite, mais surtout pas pour y faire quoi que ce soit d'autre»! Tout d'abord il y a le problème du contrôle des changes. Techniquement, tout investissement dans le pays doit passer par la SIEX, un organisme officiel qui va vous obliger à montrer patte blanche et à changer votre argent au taux officiel. Or à ce jour, le dollar officiel se change à 2150 bolivars et le taux au noir, base de toutes les transactions et qui permet aux étrangers d'y gagner "au change" est à plus de 3000, et a même été jusqu'à 6000 l'automne dernier. Le manque à gagner est donc considérable! Bien entendu, tous les étrangers contournent la SIEX (quand ils savent que le service existe...) et font leur petite popotte sans rien demander à personne. Du coup, ils sont techniquement hors-la-loi, ce qui en soi n'est pas très grave mais peut à tout moment le devenir, surtout sous le régime de Chávez, qui a la fâcheuse tendance à vouloir mettre le nez partout... L'autre gros problème en cas d'investissement à Margarita, est que lorsque vous voudrez revendre votre bien immobilier vous toucherez de l'argent en monnaie locale, c'est-à-dire en bolivars, ce qui ne vous servira pas à grand chose... Vous pourrez rechanger vos bolivars en dollars, certes, mais au black et à méga-perte... Il y a nettement mieux comme manière de gagner de l'argent!
-Une autre bonne raison de ne pas investir dans l'immobilier à Margarita (sauf si on veut y habiter, bien sûr), est que vu le climat (plus ou moins 35 degrés en moyenne sur l'année), le sable, le sel, les pluies tropicales, les insectes omniprésents et la mauvaise qualité des constructions font que ces dernières se dégradent à une vitesse supersonique. Cela occasionne donc une maintenance de tous les instants: les clims, les appareils électriques, les véhicules, les moteurs de pompe à eau, les toitures se décomposent, ce qui force à réinvestir sans cesse le peu gagné par les éventuels loyers touchés. Et ceci sans parler de l'énergie perdue en déplacements de toutes sortes pour aller chercher du matériel de réparation, des ouvriers, etc. Par ailleurs, l'île est fréquemment en rupture de matériaux (ciment, briques, etc...), ce qui repousse souvent aux calendes grecques certains travaux.
- Si, par malheur, vous avez déjà investi dans l'immobilier à Margarita en pensant faire une affaire, vous vous rendrez vite compte que: si vous louez en temporada (saison touristique) à des Vénézuéliens en villégiature, le montant de la location possible sur une année couvrira à peine les frais d'entretien annuels (réparations, charges, condominio - frais collectifs de la résidence ou de l'immeuble). Si vous louez à des étrangers, il faudra d'abord les convaincre, et comme l'offre est plus qu'importante dans toute l'île il faudra méchamment jouer de l'ADSL pour les attirer. De plus, les étrangers ne fréquentent que peu l'île par rapport aux touristes nationaux, ce qui limitera considérablement le nombre de semaines louables. Par ailleurs, les petits soucis du quotidien (par exemple les sempiternelles coupures de courant, jusqu'à plusieurs heures plusieurs fois par semaines, ou le rationnement d'eau, souvent drastique pour ne pas dire plus) qui n'effraient pas les Vénézuéliens, habitués à pire, vont salement dégoûter des touristes habitués au tout confort et services que l'on peut rencontrer en Asie, par exemple, sans parler de ce qu'ils ont à domicile. 
- Reste encore la personne de confiance qui devra se charger de gérer votre bien en votre absence... Pas si simple et pas si bon marché! Au cas où vous devriez laisser vide et sans surveillance votre achat immobilier, vos chances de le retrouver intact et sans squatters quelques mois plus tard serait de l'ordre de... disons 0,5% !
- Disons encore que si les démarches sont effectivement assez faciles pour acheter à Margarita, il faut tout de même savoir que les arnaques sont légions et qu'il vaut mieux maîtriser la langue de Cervantes avant de se lancer à l'aveuglette dans un monde où tout paraît bleu-caraïbe mais où les requins ne sont jamais loin... A commencer par les Français expatriés qui n'attendent que votre confiance pour arrondir leurs fins de mois!
A bon entendeur.

2 commentaires:

Anonyme a dit…

Merci pour cette vision idéale des choses. Je ne pense pas qu'un portrait aussi sombre soit possible. Ce qui tend à se poser tout de même des questions sur la qualité de ces "conseils".
J'ai fouillé pas mal de forums et jamais je n'ai lu un truc pareil. Voudrait-il se protéger de quelque chose ! Quoi qu'il en soit, il a oublié de dire qu'on peut se faire attaquer pour se faire voler son tee-shirt ou son maillot de bain par les policiers, pourtant absents sur l'île !!!
Comment peut-on faire pire description.

Anonyme a dit…

Je n’ai jamais entendu des commentaires aussi irréalistes et négatifs sur l’Isle de Margarita.
Partout dans le monde on est vulnérable à l’arnaque. Il faut être bien informerez des règlements municipaux et des lois gouvernemental.
Les constructions dépendent des conditions climatiques et dans tous les pays il y a des constructions médiocres et de très bonnes aussi. Si vous ne savez pas ce que vous faites alors vous êtes voué à l’échec comme partout ailleurs. Les maisons sont construite en blocs de ciment mais ce ne sont pas les même blocs qu’ici et il son ensuite emplis de béton. Les blocs son beaucoup plus solide que ceux que l’on a en Amérique du Nord. La raison de ce type de construction est que le béton isole de la chaleur. Il faut connaître les problèmes des régions et trouver les solutions. À Margarita il y a tout les technologies comme en Amérique du Nord. Problème d’eau potable, alors avez-vous seulement pensez aux filtreurs? Il n’y a pas de normes en électricité là-bas alors c’est à vous de les appliquer. Ajoutez un transformateur à l’entrez de votre maison C’est le plus gros problème. Pas de main-d’œuvre spécialisée dans ce domaine. Alors trouvez-vous un ami électricien qui viendra diriger ces travaux pour vous et montrer aux ouvriers comment faire. Les gens là-bas ont une soif d’apprendre insoupçonnée et ne vous leurrez pas, ils sont loin d’être bête. Échangez lui ca avez des vacances dans votre demeure.
Environ 80 $ US pas année en taxe municipale. La bouffe 4 fois moins dispendieuse qu’au Canada et de meilleures qualités. Électricité environ $200 US par année. Pas de chauffage, pas de linge d’hivers et de bottes. Téléphone, très mauvaise ligne pour sortir du pays. Le problème se résolu avec Scype par Internet. Prix ridiculement bas. Pas plus de roule qu’au Canada et si vous avez tellement peur de cette rouille alors entourez vous de cilice.
Au Venezuela comme partout ailleurs dans le monde il y a des personnes de confiance et des personnes non recommandables. L’Être humain est partout le même. De la pauvreté? Vous voulez en voir? Alors allez en Europe, au Canada ou aux États-Unis et vous en verrez partout si vous sortez de votre étoffe de touriste.
Ca fait 6 ans que je vais à l’Isle de Margarita et je connais beaucoup de gens de l’Isle qui sont des gens de confiance pour avoir appris à les connaître et qui ne vivent pas dans la pauvreté. C’est comme chez soi, lorsque l’on fait de nouvelles connaissances, il faut apprendre à les connaitre, s’informer sur la réputation des gens, les tester pour savoir s’ils sont dignes de confiance ou non. Il son souvent plus fiable et de confiance que les étranger qui s’y sont établi.
Leurs lois ressembles beaucoup au nôtres. Différent pays différentes mœurs.
Ce sont des gens souriants, chaleureux, reconnaissants qui ont une vie de famille comme nous avec des valeurs, une foi inébranlable en leur religion et respectueux des valeurs d’autrui. Les gens sont partout les mêmes, c’est notre vision qui doit se mettre au focus.

Merci, un ami